W wieku 26 lat kupił swoje pierwsze mieszkanie za pieniądze zarobione na kontrakcie. Na co dzień programuje w Javie, a po godzinach inwestuje w nieruchomości na wynajem.

Historia Karola, który od zera zbudował swoje pasywne imperium!

00:05 – Kim jesteś? Czym się zajmujesz na co dzień?

• jestem programistą Java na kontrakcie
• pracuję zdalnie od paru lat dla firmy z Irlandii

00:31 – Jak zaczęła się Twoja przygoda z programowaniem?

• skończyłem studia na uniwersytecie w Gdańsku
• przez 3 lata pracowałem w kilku firmach w Polsce
• w 2012 roku wyjechałem do Dublina – lepsze stawki
• po 4 latach wróciłem i kupiłem pierwsze mieszkanie w Warszawie – stan deweloperski

04:09 – Kiedy zainteresowałeś się inwestowaniem w nieruchomości? Jak wyglądały początki?

• zastanawiałem się, w co zainwestować nadwyżki z kontraktu
• straciłem na forexie 20 000 zł
• na meetupach zainteresowałem się nieruchomościami
• przeczytałem książkę i wykupiłem szkolenie za kilkanaście tysięcy
• zgłębiałem temat razem z obecną narzeczoną
• miałem tylko ok. 50 000 zł na wkład własny – pół roku wcześniej kupiłem mieszkanie dla siebie
• po 2 miesiącach od szkolenia wszedłem w pierwszą inwestycję – house flipping na kredyt
• współpracowałem z ludźmi, których poznałem na szkoleniu, aby nauczyć się procesu
• networking i sieć kontaktów jest bardzo ważna w tej branży
• w 3 miesiące sprzedaliśmy wyremontowane mieszkanie
• zarobione pieniądze rozliczyłem na JDG – remont i odsetki kredytu wliczone w koszty
• zrobiłem kilka kolejnych flipów delegując zadania np. doglądanie remontu
• odłożyłem kilkaset tysięcy złotych na dalsze inwestycje

13:07 – House flipping vs najem długoterminowy

• na flipie zarobisz ok. 50 000 zł, ale trwa czasami 3-6 miesięcy
• flipping nie jest dochodem pasywnym – pochłania czas i generuje dużo stresu
• zrobienie flipa to bardzo dużo pracy
• lepiej kupić mieszkanie, wyremontować bez wodotrysków i wrzucić najemców, którzy płacą Ci co miesiąc
• pierwsze mieszkanie na wynajem podzieliłem na 6 pokoi w dobrej lokalizacji
• w tydzień znalazłem najemców na wszystkie pokoje – 7000 zł przychodu miesięcznie
• stopniowo inwestowałem w kolejne mieszkania
• w pewnym momencie doszedłem do 5 mieszkań na pokoje i ponad 30 najemców
• wszystkim zajmowałem się sam z dziewczyną po godzinach
• najemcy na pokoje generują dużo pracy np. dzwonią, gdy przepali się żarówka
• nikt nie dba o część wspólną

17:20 – Ile aktualnie posiadasz nieruchomości i najemców?

• na początku roku sprzedałem 2 mieszkania – miałem 9
• aktualnie mam 7 mieszkań, z czego 5 na pokoje
• 2 mieszkania na pokoje sprzedaję w przyszłym miesiącu i zamieniam je na kawalerki
• chcę zamienić wszystkie mieszkania na kawalerki – mniej pracy i stabilniejszy przychód

19:25 – Mieszkania na pokoje czy kawalerki?

• zwrot z najmu na pokoje jest największy (ROI), ale jest najwięcej pracy
• najlepiej wynajmuje się mieszkanie 2-pokojowe ok. 40 m², ale w porównaniu do kawalerki cena zakupu jest większa nieproporcjonalnie do czynszu (najmniejsze ROI)
• przykładowo: jeśli kupię kawalerkę 30% taniej, to za najem wezmę tylko 20% mniej
• najlepszym rozwiązaniem jest kawalerka – kompromis między zwrotem z inwestycji a ilością poświęcanego czasu

21:30 – Jak rozliczasz się z urzędem skarbowym?

• jeśli masz więcej niż 3 mieszkania na wynajem, to US może podważyć najem okazjonalny (jako osoba fizyczna)
• rozliczam wszystko na JDG od początku
• wliczam w koszty remonty, odsetki kredytów i amortyzuję mieszkania
• dobra opcja dla programistów
• nawet gdy nie wynajmuję mieszkania, to dzięki amortyzacji miesięcznie zostaje kilkaset złotych w kieszeni – obniżam podatek

23:25 – Jaki przychód przy 7 mieszkaniach? Ile zostaje na czysto?

• ok. 35 000 zł brutto miesięcznie
• ok. 20 000 zł na rękę – 2 mieszkania są nadal kredytowane
• rzadko zdarza się niepełne obłożenie
• w czasie pandemii tylko w 1 miesiącu miałem 10% pustostanu

24:29 – Jak kredytować mieszkania na wynajem? Jaki okres i wysokość raty?

• nie bać się kredytów
• kredyt to najtańsza dźwignia finansowa do zakupu nieruchomości
• kredyty konsumpcyjne to pasywa – ZŁO wcielone
• kredyty inwestycyjne na nieruchomości, które zarabiają to aktywa
• brać na jak najdłuższy okres np. 30-35 lat – inflacja działa na korzyść
• cena mieszkania musi być niska, aby po skredytowaniu wychodzić na plus i mieć bufor na podwyżki stóp procentowych
• mieszkanie na wynajem nawet na kredyt ma zarabiać, generować zysk i zwiększać zdolność kredytową
• kredyty inwestycyjne umożliwiają wykorzystanie pieniędzy innych ludzi (banku) do budowania własnego majątku

27:55 – Jak zarządzasz mieszkaniami? Które zadania delegujesz?

• deleguję remonty, ale projekt mieszkania robię po swojemu
• nie zajmuję się technicznymi sprawami (elektryka, hydraulika)
• nie robię mieszkania na wynajem pod siebie tylko pod grupę docelową – nie ma sensu przepłacać i zmniejszać ROI
• dzisiaj nie zarządzam swoimi mieszkaniami, ale na początku robiłem wszystko sam – wiem, jak kontrolować pośrednika

33:55 – Gdzie szukasz okazji? Co sądzisz o licytacjach komorniczych?

• licytacje komornicze to mit – duża konkurencja z gotówką w ręku
• zadłużone mieszkania są problematyczne, a rozwiązanie problemów wymaga czasu – mieszkanie nie zarabia od razu po zakupie
• większość mieszkań kupiłem z ogłoszeń w Internecie
• najlepsze są mieszkania, które na pierwszy rzut oka nie mają potencjału np. słabe zdjęcia w ogłoszeniu – nikt się nimi nie interesuje
• cena ofertowa a cena transakcyjna to dwie różne rzeczy – można zrzucić nawet 20%
• najlepiej negocjuje się cenę rynkową – małe zainteresowanie
• trzeba dzwonić, jeździć, oglądać i rozmawiać
• jeśli można, to kupować bez pośrednika

41:44 – Ile średnio trzeba obejrzeć mieszkań, aby kupić to właściwe?

• część nieruchomości można odsiać przez telefon
• powiadają, że trzeba obejrzeć 100 mieszkań, aby kupić pierwsze na wynajem
• w dużym mieście najlepiej skupić się na konkretnej dzielnicy
• trzeba jeździć na miejsce, aby poznać prawdziwą cenę
• mam doświadczenie, więc wystarczy, że obejrzę 3-4 mieszkania w tygodniu, aby kupić jedno w ciągu miesiąca
• nie kupisz drugiego mieszkania, które oglądasz – musisz poznać rynek
• warto mieć mentora i zacząć działać od razu

46:35 – Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie?

• na początku miałem checklistę 70-ciu punktów
• piętro: najlepsze jest pierwsze, najgorsze to parter i ostatnie
• winda: często nie ma w starszym budownictwie
• balkon na plus, ale kawalerka nie musi mieć
• lokalizacja to mit – najważniejszy jest budżet
• tanie mieszkanie wynajmie się najszybciej w każdych okolicznościach – niezależnie od lokalizacji
• budżetowych najemców jest więcej – łatwiejszy rynek
• drogie mieszkanie w dobrej lokalizacji może czekać długo na odpowiedniego klienta
• bogaty najemca też może zniszczyć mieszkanie i nie płacić przez pół roku
• lepiej mieć więcej tańszych mieszań w gorszych lokalizacjach niż jedno ekskluzywne – dywersyfikacja
• parking/garaż nie ma kluczowego znaczenia w przypadku kawalerki

52:48 – Mamy mieszkanie i co dalej? Jak szukać rzetelnego najemcy?

• nie brać pierwszego lepszego najemcy
• dobra umowa podpisana notarialnie
• wysoka kaucja – co najmniej równowartość 2 czynszów z opłatami
• jeśli ktoś nie jest w stanie zapłacić kaucji i czynszu z góry za pierwszy miesiąc (3 czynsze na starcie), to odrzucam taką osobę
• najemca musi przekazać wszystkie informacje o sobie (dowód, miejsce pracy, wyciąg z konta)

55:57 – Jak zmienił się rynek nieruchomości w czasie pandemii?

• za wcześnie na okazje inwestycyjne
• trudniej sprzedać mieszkanie – ciężej wziąć kredyt hipoteczny
• przez niskie stopy procentowe ludzie wyciągają pieniądze z lokat i inwestują w nieruchomości
• nie widać spadku cen mieszkań ewentualnie mogą być tańsze u dewelopera – rynek pierwotny
• mit wysokich cen nieruchomości (nadmuchanej bańki)
• nie ma sensu porównywać cen z aktu notarialnego sprzed 10 lat – inflacja
• w siedmiu największych miastach średnio potrzeba ok. 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania – w 2007 roku za takie mieszkanie trzeba było zapłacić ok. 180 pensji
• coraz więcej osób wynajmuje mieszkania
• mit własnego mieszkania, który często kończy się odwróconą hipoteką
• w przyszłości większość osób będzie wynajmować mieszkania od firm i funduszy jak w Szwajcarii

1:04:50 – Jak odczułeś skutki pandemii? Zerwane umowy z najemcami?

• z własnej woli obniżyłem wszystkim czynsze o 20-30% (ekonomia wdzięczności)
• miałem zawieszone raty kredytu – mam 2 mieszkania w kredycie
• 20-30% najemców zerwało umowy, ale sprawnie znalazłem kolejnych w ich miejsce
• jest trochę ciężej znaleźć najemców, ale nie ma tragedii takiej, jak piszą w artykułach
• wrzesień to żniwa w najmie na pokoje
• w przypadku kawalerek bez zmian – jak przed pandemią
• często najemcy, którzy rezygnują szukają dla mnie kogoś na swoje miejsce – bycie dobrym wraca jak bumerang

1:10:32 – Jakie błędy popełniłeś wynajmując mieszkania na przestrzeni ostatnich lat? Jak można było ich uniknąć?

• nie miałem mega wtop, ponieważ nigdy nie żałowałem na edukację np. zapłaciłem prawnikowi 2000 zł za dobrą umowę mimo, że mogłem ściągnąć z Internetu za darmo
• raz wynająłem mieszkanie osobie, której nie widziałem na żywo – okazało się, że miała problemy z narkotykami
• zawsze spotykaj się face to face z przyszłym najemcą
• jedna osoba używała łóżka do gaszenia papierosów – cały pokój był do remontu
• teraz wynajmuje osobom palącym tylko, gdy zapłacą podwójną kaucję
• trzeba sprawdzać pokoje przynajmniej raz na kwartał
• kupiłem najtańszą baterię do prysznica, która zalała mi mieszkanie – nie można nadmiernie oszczędzać na remoncie
• nie oszczędzać na hydraulice i instalacji elektrycznej
• dobre ubezpieczenie to podstawa

1:16:10 – Kilka rad dla programisty, który chce wejść w nieruchomości

• w końcu kupić to mieszkanie i zacząć działać
• koniecznie przygotować się – edukacja
• jeden poważny błąd np. prawny może słono kosztować
• delegować, nie oszczędzać na specjalistach i mentorach
• unikać pozornych oszczędności
• ma być to dochód pasywny, ale przede wszystkim spokojny

1:19:06 – Jak można się z Tobą skontaktować?

• przez grupę Bogaty Programista na Facebooku
• napisz do mnie, aby otrzymać namiary na Karola

Chcesz więcej o finansach w IT?

Kolejne odcinki znajdziesz na stronie podcastu Bogaty Programista. Jest dostępny we wszystkich popularnych aplikacjach z podcastami.

Stworzyłem dedykowane miejsce dla programistów do wymiany finansowych doświadczeń. Dołącz do prywatnej grupy Bogaty Programista, czyli programiści o pieniądzach za zamkniętymi drzwiami.