Programista ma 33 lata i 7 mieszkań na wynajem, które generują 35 000 zł miesięcznie

W wieku 26 lat kupił swoje pierwsze mieszkanie za pieniądze zarobione na kontrakcie. Na co dzień programuje w Javie, a po godzinach inwestuje w nieruchomości na wynajem.

Historia Karola, który od zera zbudował swoje pasywne imperium!

00:05 – Kim jesteś? Czym się zajmujesz na co dzień?

  • jestem programistą Java na kontrakcie
  • pracuję zdalnie od paru lat dla firmy z Irlandii

00:31 – Jak zaczęła się Twoja przygoda z programowaniem?

  • skończyłem studia na uniwersytecie w Gdańsku
  • przez 3 lata pracowałem w kilku firmach w Polsce
  • w 2012 roku wyjechałem do Dublina – lepsze stawki
  • po 4 latach wróciłem i kupiłem pierwsze mieszkanie w Warszawie – stan deweloperski

04:09 – Kiedy zainteresowałeś się inwestowaniem w nieruchomości? Jak wyglądały początki?

  • zastanawiałem się, w co zainwestować nadwyżki z kontraktu
  • straciłem na forexie 20 000 zł
  • na meetupach zainteresowałem się nieruchomościami
  • przeczytałem książkę i wykupiłem szkolenie za kilkanaście tysięcy
  • zgłębiałem temat razem z obecną narzeczoną
  • miałem tylko ok. 50 000 zł na wkład własny – pół roku wcześniej kupiłem mieszkanie dla siebie
  • po 2 miesiącach od szkolenia wszedłem w pierwszą inwestycję – house flipping na kredyt
  • współpracowałem z ludźmi, których poznałem na szkoleniu, aby nauczyć się procesu
  • networking i sieć kontaktów jest bardzo ważna w tej branży
  • w 3 miesiące sprzedaliśmy wyremontowane mieszkanie
  • zarobione pieniądze rozliczyłem na JDG – remont i odsetki kredytu wliczone w koszty
  • zrobiłem kilka kolejnych flipów delegując zadania np. doglądanie remontu
  • odłożyłem kilkaset tysięcy złotych na dalsze inwestycje

13:07 – House flipping vs najem długoterminowy

  • na flipie zarobisz ok. 50 000 zł, ale trwa czasami 3-6 miesięcy
  • flipping nie jest dochodem pasywnym – pochłania czas i generuje dużo stresu
  • zrobienie flipa to bardzo dużo pracy
  • lepiej kupić mieszkanie, wyremontować bez wodotrysków i wrzucić najemców, którzy płacą Ci co miesiąc
  • pierwsze mieszkanie na wynajem podzieliłem na 6 pokoi w dobrej lokalizacji
  • w tydzień znalazłem najemców na wszystkie pokoje – 7000 zł przychodu miesięcznie
  • stopniowo inwestowałem w kolejne mieszkania
  • w pewnym momencie doszedłem do 5 mieszkań na pokoje i ponad 30 najemców
  • wszystkim zajmowałem się sam z dziewczyną po godzinach
  • najemcy na pokoje generują dużo pracy np. dzwonią, gdy przepali się żarówka
  • nikt nie dba o część wspólną

17:20 – Ile aktualnie posiadasz nieruchomości i najemców?

  • na początku roku sprzedałem 2 mieszkania – miałem 9
  • aktualnie mam 7 mieszkań, z czego 5 na pokoje
  • 2 mieszkania na pokoje sprzedaję w przyszłym miesiącu i zamieniam je na kawalerki
  • chcę zamienić wszystkie mieszkania na kawalerki – mniej pracy i stabilniejszy przychód

19:25 – Mieszkania na pokoje czy kawalerki?

  • zwrot z najmu na pokoje jest największy (ROI), ale jest najwięcej pracy
  • najlepiej wynajmuje się mieszkanie 2-pokojowe ok. 40 m², ale w porównaniu do kawalerki cena zakupu jest większa nieproporcjonalnie do czynszu (najmniejsze ROI)
  • przykładowo: jeśli kupię kawalerkę 30% taniej, to za najem wezmę tylko 20% mniej
  • najlepszym rozwiązaniem jest kawalerka – kompromis między zwrotem z inwestycji a ilością poświęcanego czasu

21:30 – Jak rozliczasz się z urzędem skarbowym?

  • jeśli masz więcej niż 3 mieszkania na wynajem, to US może podważyć najem okazjonalny (jako osoba fizyczna)
  • rozliczam wszystko na JDG od początku
  • wliczam w koszty remonty, odsetki kredytów i amortyzuję mieszkania
  • dobra opcja dla programistów
  • nawet gdy nie wynajmuję mieszkania, to dzięki amortyzacji miesięcznie zostaje kilkaset złotych w kieszeni – obniżam podatek

23:25 – Jaki przychód przy 7 mieszkaniach? Ile zostaje na czysto?

  • ok. 35 000 zł brutto miesięcznie
  • ok. 20 000 zł na rękę – 2 mieszkania są nadal kredytowane
  • rzadko zdarza się niepełne obłożenie
  • w czasie pandemii tylko w 1 miesiącu miałem 10% pustostanu

24:29 – Jak kredytować mieszkania na wynajem? Jaki okres i wysokość raty?

  • nie bać się kredytów
  • kredyt to najtańsza dźwignia finansowa do zakupu nieruchomości
  • kredyty konsumpcyjne to pasywa – ZŁO wcielone
  • kredyty inwestycyjne na nieruchomości, które zarabiają to aktywa
  • brać na jak najdłuższy okres np. 30-35 lat – inflacja działa na korzyść
  • cena mieszkania musi być niska, aby po skredytowaniu wychodzić na plus i mieć bufor na podwyżki stóp procentowych
  • mieszkanie na wynajem nawet na kredyt ma zarabiać, generować zysk i zwiększać zdolność kredytową
  • kredyty inwestycyjne umożliwiają wykorzystanie pieniędzy innych ludzi (banku) do budowania własnego majątku

27:55 – Jak zarządzasz mieszkaniami? Które zadania delegujesz?

  • deleguję remonty, ale projekt mieszkania robię po swojemu
  • nie zajmuję się technicznymi sprawami (elektryka, hydraulika)
  • nie robię mieszkania na wynajem pod siebie tylko pod grupę docelową – nie ma sensu przepłacać i zmniejszać ROI
  • dzisiaj nie zarządzam swoimi mieszkaniami, ale na początku robiłem wszystko sam – wiem, jak kontrolować pośrednika

33:55 – Gdzie szukasz okazji? Co sądzisz o licytacjach komorniczych?

  • licytacje komornicze to mit – duża konkurencja z gotówką w ręku
  • zadłużone mieszkania są problematyczne, a rozwiązanie problemów wymaga czasu – mieszkanie nie zarabia od razu po zakupie
  • większość mieszkań kupiłem z ogłoszeń w Internecie
  • najlepsze są mieszkania, które na pierwszy rzut oka nie mają potencjału np. słabe zdjęcia w ogłoszeniu – nikt się nimi nie interesuje
  • cena ofertowa a cena transakcyjna to dwie różne rzeczy – można zrzucić nawet 20%
  • najlepiej negocjuje się cenę rynkową – małe zainteresowanie
  • trzeba dzwonić, jeździć, oglądać i rozmawiać
  • jeśli można, to kupować bez pośrednika

41:44 – Ile średnio trzeba obejrzeć mieszkań, aby kupić to właściwe?

  • część nieruchomości można odsiać przez telefon
  • powiadają, że trzeba obejrzeć 100 mieszkań, aby kupić pierwsze na wynajem
  • w dużym mieście najlepiej skupić się na konkretnej dzielnicy
  • trzeba jeździć na miejsce, aby poznać prawdziwą cenę
  • mam doświadczenie, więc wystarczy, że obejrzę 3-4 mieszkania w tygodniu, aby kupić jedno w ciągu miesiąca
  • nie kupisz drugiego mieszkania, które oglądasz – musisz poznać rynek
  • warto mieć mentora i zacząć działać od razu

46:35 – Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie?

  • na początku miałem checklistę 70-ciu punktów
  • piętro: najlepsze jest pierwsze, najgorsze to parter i ostatnie
  • winda: często nie ma w starszym budownictwie
  • balkon na plus, ale kawalerka nie musi mieć
  • lokalizacja to mit – najważniejszy jest budżet
  • tanie mieszkanie wynajmie się najszybciej w każdych okolicznościach – niezależnie od lokalizacji
  • budżetowych najemców jest więcej – łatwiejszy rynek
  • drogie mieszkanie w dobrej lokalizacji może czekać długo na odpowiedniego klienta
  • bogaty najemca też może zniszczyć mieszkanie i nie płacić przez pół roku
  • lepiej mieć więcej tańszych mieszań w gorszych lokalizacjach niż jedno ekskluzywne – dywersyfikacja
  • parking/garaż nie ma kluczowego znaczenia w przypadku kawalerki

52:48 – Mamy mieszkanie i co dalej? Jak szukać rzetelnego najemcy?

  • nie brać pierwszego lepszego najemcy
  • dobra umowa podpisana notarialnie
  • wysoka kaucja – co najmniej równowartość 2 czynszów z opłatami
  • jeśli ktoś nie jest w stanie zapłacić kaucji i czynszu z góry za pierwszy miesiąc (3 czynsze na starcie), to odrzucam taką osobę
  • najemca musi przekazać wszystkie informacje o sobie (dowód, miejsce pracy, wyciąg z konta)

55:57 – Jak zmienił się rynek nieruchomości w czasie pandemii?

  • za wcześnie na okazje inwestycyjne
  • trudniej sprzedać mieszkanie – ciężej wziąć kredyt hipoteczny
  • przez niskie stopy procentowe ludzie wyciągają pieniądze z lokat i inwestują w nieruchomości
  • nie widać spadku cen mieszkań ewentualnie mogą być tańsze u dewelopera – rynek pierwotny
  • mit wysokich cen nieruchomości (nadmuchanej bańki)
  • nie ma sensu porównywać cen z aktu notarialnego sprzed 10 lat – inflacja
  • w siedmiu największych miastach średnio potrzeba ok. 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania – w 2007 roku za takie mieszkanie trzeba było zapłacić ok. 180 pensji
  • coraz więcej osób wynajmuje mieszkania
  • mit własnego mieszkania, który często kończy się odwróconą hipoteką
  • w przyszłości większość osób będzie wynajmować mieszkania od firm i funduszy jak w Szwajcarii

1:04:50 – Jak odczułeś skutki pandemii? Zerwane umowy z najemcami?

  • z własnej woli obniżyłem wszystkim czynsze o 20-30% (ekonomia wdzięczności)
  • miałem zawieszone raty kredytu – mam 2 mieszkania w kredycie
  • 20-30% najemców zerwało umowy, ale sprawnie znalazłem kolejnych w ich miejsce
  • jest trochę ciężej znaleźć najemców, ale nie ma tragedii takiej, jak piszą w artykułach
  • wrzesień to żniwa w najmie na pokoje
  • w przypadku kawalerek bez zmian – jak przed pandemią
  • często najemcy, którzy rezygnują szukają dla mnie kogoś na swoje miejsce – bycie dobrym wraca jak bumerang

1:10:32 – Jakie błędy popełniłeś wynajmując mieszkania na przestrzeni ostatnich lat? Jak można było ich uniknąć?

  • nie miałem mega wtop, ponieważ nigdy nie żałowałem na edukację np. zapłaciłem prawnikowi 2000 zł za dobrą umowę mimo, że mogłem ściągnąć z Internetu za darmo
  • raz wynająłem mieszkanie osobie, której nie widziałem na żywo – okazało się, że miała problemy z narkotykami
  • zawsze spotykaj się face to face z przyszłym najemcą
  • jedna osoba używała łóżka do gaszenia papierosów – cały pokój był do remontu
  • teraz wynajmuje osobom palącym tylko, gdy zapłacą podwójną kaucję
  • trzeba sprawdzać pokoje przynajmniej raz na kwartał
  • kupiłem najtańszą baterię do prysznica, która zalała mi mieszkanie – nie można nadmiernie oszczędzać na remoncie
  • nie oszczędzać na hydraulice i instalacji elektrycznej
  • dobre ubezpieczenie to podstawa

1:16:10 – Kilka rad dla programisty, który chce wejść w nieruchomości

  • w końcu kupić to mieszkanie i zacząć działać
  • koniecznie przygotować się – edukacja
  • jeden poważny błąd np. prawny może słono kosztować
  • delegować, nie oszczędzać na specjalistach i mentorach
  • unikać pozornych oszczędności
  • ma być to dochód pasywny, ale przede wszystkim spokojny

1:19:06 – Jak można się z Tobą skontaktować?

Chcesz więcej o finansach w IT?

Kolejne odcinki znajdziesz na stronie podcastu Bogaty Programista. Jest dostępny we wszystkich popularnych aplikacjach z podcastami.

Stworzyłem dedykowane miejsce dla programistów do wymiany finansowych doświadczeń. Dołącz do prywatnej grupy Bogaty Programista, czyli programiści o pieniądzach za zamkniętymi drzwiami.

Podobał Ci się ten artykuł?

Jeśli tak, to udostępnij go w Social Media i zostaw maila o TUTAJ, aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach i materiałach!